Valor del suelo caro y parquet barato en Barcelona



Recientemente, un comprador y un vendedor preguntaron cuál es el diferencial de precios para cada piso de la misma línea en un departamento de Manhattan.

En Manhattan hay muchas variables para determinar el diferencial de precios para cada piso. Un apartamento bellamente renovado en una planta baja puede venderse fácilmente por un precio más alto que un apartamento de «condición original» en un piso más alto. El piso de la sala en una casa adosada puede valer más que el 4to piso si es un walk-up.

Las vistas tienden a ser mejores en las plantas superiores, pero ese no es siempre el caso. A menos que el edificio posea los derechos de aire sobre los edificios vecinos, las opiniones cambian en Manhattan. Los pisos más altos generalmente tienen una prima como lo hacen las vistas. Ambas primas a menudo pueden ser separadas. Al fijar precios o determinar el valor en Manhattan, es crucial comparar manzanas con manzanas.

Todas las cooperativas y condominios en Manhattan tienen un plan de oferta. En el plan de oferta original, ya sea de nueva construcción o conversión, el desarrollador / patrocinador establece un diferencial de precio para cada piso y unidad en el edificio. El patrocinador determinó las primas para cada unidad. Dado que todos los planes de oferta son de diferentes años y durante diferentes condiciones de mercado, me gusta pensar en términos de porcentajes en lugar de un número exacto.

Por ejemplo, si está considerando comprar o vender en un edificio que fue construido o convertido en los años 80, puede calcular el porcentaje aproximado de la prima. Si el mismo apartamento, línea y metraje cuadrado se vendía en el rango de $ 200,000 originalmente y hoy los mismos apartamentos se están vendiendo en el rango de $ 800,000, el apartamento hoy vale 4 veces más. Si están en el rango de millones de dólares 5x.

La prima por diferencial de piso es 4 veces más lo que sea que haya en el plan de oferta. Si fue $ 2000 por piso en el plan de oferta, hoy sería de alrededor de $ 8000 por piso, siempre que los apartamentos comparables sean los mismos. Rango del millón de dólares rango de $ 10,000 por piso.

En la era de la información transparente de hoy en día, hay muchas herramientas en línea diseñadas para valores automatizados de viviendas instantáneas. Tómelos a todos con un grano de sal. En Manhattan, los precios son tanto una forma de arte como una ciencia. Los precios son una función del marketing, el precio que obtienes es una función del marketing que eliges.

COSTOS DETRÁS DE LAS ESCENAS

En contraste con los costos asociados a los aspectos materiales visibles de su renovación, el precio de los muchos costos «no vistos» puede ser más difícil de anticipar para el propietario promedio. Si bien el trabajo es claro, debe tener en cuenta que las diferentes formas de trabajo pueden tener un precio muy diferente. El trabajo de cableado y fontanería, por ejemplo, tiende a ser costoso. Y a diferencia de los materiales, que pueden estar bajo el control del propietario, muchos de estos tipos de mano de obra siguen siendo bastante fijos en el precio. Como ejemplo, la plomería para cada accesorio generalmente cuesta entre $ 1,500 y $ 2,000 cada uno en la ciudad de Nueva York, por lo que costará al menos $ 4,500 para un plomero autorizado el ejecutar nuevas líneas para un lavabo, inodoro y bañera. En general, el recubrimiento superficial, una técnica que oculta el aspecto irregular de la pared y las imperfecciones, y proporciona la superficie más lisa posible, es el tipo de trabajo más costoso. En algunos casos, puede ser más asequible desmontar paredes viejas y colocar paneles de yeso nuevos.

Además, debe tener en cuenta que desde el punto de vista del contratista, el «trabajo» en la propuesta de presupuesto puede incluir no solo la tarifa por hora que pagan a sus trabajadores, sino también el seguro, la licencia y otros gastos generales que mantienen su negocio en funcionamiento. (Dato interesante: al final, los contratistas normalmente se llevan a casa un 10-15 por ciento de ganancia, así que, por ejemplo, si realizan negocios por un valor de $ 2 millones este año, obtendrán unos $ 200k).

Otros aspectos no vistos que pueden contribuir a mayores gastos por pie cuadrado:

Diseño

Dependiendo de su contratista general y su nivel de participación en el proyecto, también puede necesitar / querer servicios de diseño profesional. Hay otros escenarios en los que se requiere un arquitecto, incluso para solicitar permisos, navegar un sistema de aprobación complicado o cumplir con los requisitos de cobertura del seguro. Los arquitectos pueden cobrar una tarifa plana o un porcentaje del proyecto total. Otra opción es una empresa de diseño / construcción, que combina servicios de diseño y construcción dentro de una tarifa y contrato. En estos casos, el director de la empresa es capaz de ambos aspectos del trabajo, o un diseñador dedicado está en el personal o en el retenedor.

Requisitos de construcción y ciudad

Si vives en una cooperativa o edificio de condominios, es probable que tengas que enviar tus planes, por lo que necesitas un arquitecto, a la junta de tu edificio. Las cooperativas generalmente son más estrictas con respecto a las renovaciones que los edificios de condominios. Los edificios tienen sus propios requisitos; algunos pueden exigir mínimos de cobertura de seguro o acuerdos de alteración. Algunos acuerdos de alteración requieren un depósito de seguridad para cubrir el posible alcance del daño y también pueden solicitarle que pague los honorarios incurridos por el condominio o la junta de la cooperativa para revisar y aprobar su plan. Puede encontrar que los contratistas que pueden permitirse el lujo de trabajar en edificios con especificaciones más extensas tienden a tener costos operativos más altos que cumplen con los requisitos de seguro más altos.

El Departamento de Edificios de la Ciudad de Nueva York requiere que obtenga permisos para muchos tipos de trabajos de renovación, incluyendo plomería, electricidad y varias inspecciones, dependiendo del espacio existente y planificado. Los permisos pueden sumarse: un permiso eléctrico puede alcanzar los $ 900, la plomería permite hasta $ 2,000 y una inspección de asbesto puede ser de $ 500.

Preparación del sitio

Este es un aspecto que a menudo causa problemas presupuestarios inesperados. Dependiendo del estado del espacio original, es posible que tenga que realizar un extenso trabajo preparatorio después de la demolición, pero antes de que pueda comenzar cualquier instalación. Los apartamentos más antiguos casi siempre requerirán decapado, nivelación y enlucido. Los pisos y paredes irregulares deben nivelarse antes de colgar los gabinetes, enmarcar puertas o instalar azulejos. Estos costos son determinados por el contratista general una vez que tiene la oportunidad de examinar su espacio.

Presupuesto inteligente

Una vez que haya contabilizado cada artículo de línea en su presupuesto, asigne un 10 a 15 por ciento adicional como amortiguador. Los proyectos suelen sobrepasar el presupuesto como resultado de circunstancias imprevistas, y esto asegurará que usted todavía tenga suficiente en el banco para completar la renovación.

Como se evidencia, muchos factores entran en las estimaciones por pies cuadrados. Si intentas elaborar un plan que se adapte a tu presupuesto, aquí hay algunos consejos de contratistas y renovadores:

Mezcla alta y baja: esto se refiere a los materiales, que deben seleccionarse para un impacto máximo. Puede elegir una baldosa hecha a mano para el protector contra salpicaduras de la cocina, mientras se adhiere a una opción estándar para el segundo baño. Haga una declaración personalizada donde realmente se note y use materiales estándar donde no lo haga.

No escatime en la infraestructura de plomería y electricidad: aunque estos aspectos probablemente no cosecharán ningún cumplido en su cena, todavía necesita expertos con licencia y calificados para estos trabajos. Si no lo hace, puede haber problemas costosos para enfrentar a largo plazo.

Concéntrese en cocinas y baños: ¡Gaste su dinero aquí! Estas habitaciones tienen el mayor potencial de valor de reventa.

Consulte a los expertos  tt-parquets.com por adelantado: si está inclinado a contratar a un arquitecto o diseñador para una transformación importante

 


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Publicado por el 07 May, 2018 | Publicar un comentario



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